CASA: NOVITA’ 2016…TUTTO CHIARO?

Paolo Martufi

A tutti voi l’augurio di un Felice Anno Nuovo!

certificazioneHo pensato di scrivere questo primo articolo del 2016 mantenendo il filo conduttore degli ultimi articoli del 2015, continuando cioè a parlare di casa. Poi prometto di cambiare argomento.

Il 28 dicembre scorso è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale la Legge n.208, Legge di Stabilità 2016, divenendo pertanto definitive ed operative le norme in essa contenute.

Si è tanto parlato dell’abolizione della TASI per le abitazioni principali e di altre misure che ad essa si sarebbero accompagnate; andiamo quindi a vedere quale tipo di tassazione ci attende, relativamente agli immobili, per l’anno che è appena iniziato.

Dal 2016 saranno esclusi dal pagamento della TASI, tutti gli immobili destinati ad abitazione principale sia da parte del possessore che dell’eventuale utilizzatore (locatario, comodatario); sono escluse da questo provvedimento le abitazioni classificate “di lusso”, rientranti quindi nelle categorie catastali A1, A8 e A9.
Per le abitazioni principali di chi non è proprietario ma utilizzatore in virtù di contratti di locazione o comodato, resta quindi dovuta la TASI nella percentuale prevista dal singolo comune (in una percentuale quindi variabile fra il 70 e il 90%); imposta che rimane a carico del proprietario in quanto per lui questo immobile rappresenta una seconda casa.

Un’attesa e importante novità introdotta con la nuova Legge di Stabilità riguarda la tassazione IMU degli immobili concessi in comodato a parenti.

Non esiste più la norma che fino al 2015 permetteva ai comuni di assimilare, ai fini della tassazione, le abitazioni date in comodato ai parenti alle abitazioni principali.
Dal 2016 questi immobili sono soggetti all’aliquota ordinaria, salvo che non siano rispettati determinati requisiti; in ogni caso non si potrà più avere “l’assimilazione all’abitazione principale” ma si otterrà una riduzione al 50% della base imponibile per il calcolo della tassazione.

Questa possibilità riguarda le abitazioni, non di lusso, concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado che le usano come abitazione principale. In linea retta sono coloro che discendono l’uno dall’altro e il primo grado riguarda figli e genitori. Inoltre il comodante potrà possedere al massimo un solo altro immobile su tutto il territorio nazionale e deve avere la sua residenza anagrafica e dimora abituale nello stesso comune nel quale è situato l’immobile oggetto del comodato; il beneficio si applica anche se il comodante possiede nello stesso comune un altro immobile, non di lusso, adibito ad abitazione principale.

Infine, per poter usufruire dell’agevolazione, bisognerà obbligatoriamente registrare il contratto di comodato, con un costo di 216 euro (200 per imposta di registro e 16 per imposta di bollo).

Sulla base di quanto detto sorgono una serie di dubbi e interrogativi, sui quali si spera venga fatta al più presto chiarezza, fra i quali:
a) il possesso di un immobile in Italia può accompagnarsi al possesso di 2 immobili nel comune dove avviene il comodato, per un totale di 3 immobili?
b) se un genitore possiede 2 immobili nello stesso comune e ha la residenza in un altro immobile, sempre nello stesso comune ma non di sua proprietà, può stipulare due contratti di comodato con 2 figli?
c) il possesso di una percentuale anche minima (ad esempio il 10%) di due immobili in Italia esclude la possibilità del comodato agevolato?

Ci sono poi alcune considerazioni da fare sull’equità fiscale di una norma di questo genere; si pensi al caso di due immobili posseduti nella città di Roma che si trovano a distanza di 40 chilometri l’uno dall’altro e a due immobili posseduti in piccoli comuni limitrofi, di poche centinaia di abitanti, che si trovino a 500 metri di distanza; nel primo caso è possibile applicare l’agevolazione sul comodato, nel secondo caso no!
Si pensi anche al caso in cui i genitori possiedano un piccolo immobile in un comune più comodo per il loro figlio rispetto al luogo dove questo studia o lavora, ma che non coincide con il comune dove loro hanno l’abitazione principale; in questo caso non possono utilizzare il comodato agevolato.
Nel caso poi in cui i genitori danno in comodato al figlio un immobile fra di loro cointestato al 50%, ma solo uno dei coniugi rispetta tutte le condizioni, l’agevolazione opera solamente a metà.
Bisogna infine considerare che poichè è stata posta l’obbligatorietà della registrazione per il contratto di comodato e il termine per farlo è di venti giorni dalla data dell’atto, nelle situazioni che di fatto si trovano già nelle condizioni per poter fruire dell’agevolazione sarà necessario procedere alla registrazione entro il 20 gennaio, altrimenti si perderà l’agevolazione per il primo mese dell’anno. Chi si renderà conto di questo solo in prossimità della scadenza della prima rata, prevista per il 16 giugno 2016, potrebbe veder vanificare l’agevolazione 2016 per ben 5 mesi dell’anno.

Come spesso succede al legislatore, questa novità tanto attesa è nata contenendo già più motivi per arrivare a future modifiche.

 

 

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